כשקונים לפני שמוכרים – איך בונים פתרון מימון שמגשר על הפער?

עסקאות של משפרי דיור נראות לפעמים פשוטות: יש נכס קיים, יש נכס חדש שרוצים לרכוש, וברור שמכירת הדירה הקיימת אמורה לממן חלק משמעותי מהמהלך.

אבל בפועל, לא תמיד לוחות הזמנים מסתדרים. לפעמים צריך להשלים את הרכישה החדשה עוד לפני שהנכס הקיים נמכר. במקרים כאלה, נדרש פתרון מימון שיודע לגשר על תקופת הביניים – בלי להתייחס לעסקה כאילו מדובר ברכישת דירה רגילה.

זה בדיוק היה המקרה של בני זוג שביקשו לרכוש דירה חדשה מקבלן בבת ים, בזמן שבבעלותם נכס קיים בדימונה. העסקה דרשה מימון להשלמת ההון העצמי לצורך הרכישה, סילוק התחייבויות קיימות ובניית מבנה החזר שמתאים לשלב המעבר בין הדירה הקיימת לדירה החדשה. 

האתגר: שתי דירות, לוחות זמנים שונים וצורך בגישור

לבני הזוג היה נכס קיים בשווי של כ-3 מיליון ש”ח, עם יתרת משכנתא של כ-460 אלף ש”ח, ובמקביל התחייבות לרכישה של נכס חדש מקבלן בשווי של כ-3.6 מיליון ש”ח, עם התחייבות קיימת לסילוק של כ-700 אלף ש”ח. בנוסף, היו הלוואות קיימות לסילוק בהיקף של כ-480 אלף ש”ח. 

הבקשה לא הייתה רק “עוד משכנתא”. היא כללה כמה צרכים במקביל:

✔️ השלמת מימון לרכישת הנכס החדש

✔️ סילוק משכנתאות קיימות

✔️ סילוק הלוואות קיימות

✔️ בניית פתרון גישור עד למכירת הנכס הקיים

✔️ התאמת ההחזרים ליכולת ההחזר של בני הזוג בתקופת המעבר

המורכבות המרכזית הייתה בכך שהמקור העתידי לסילוק חלק מהמימון הוא מכירת הנכס הקיים, אבל הצורך בכסף נוצר כבר עכשיו – לפני שהמכירה הושלמה.

הפתרון: שילוב בין בלון לשפיצר

במקום לבנות את כל ההלוואה כמסלול אחד, נבחן מבנה מימון שמפריד בין הצורך הזמני לבין החלק ארוך הטווח של העסקה.

הפתרון כלל שני רכיבים מרכזיים:

✔️ רכיב בלון לתקופה של שנתיים – המיועד להיפרע ממכירת הנכס הקיים.

✔️ רכיב שפיצר לתקופה ארוכה – כחלק ממבנה המימון הקבוע של הרכישה.

שני הנכסים נבחנו כחלק ממבנה הבטוחות, כך שניתן היה לבנות פתרון רחב יותר שמתייחס גם לנכס הקיים וגם לנכס הנרכש.

במקביל, נבחנו הכנסות בני הזוג, ההתחייבויות הקיימות, יכולת ההחזר, שווי הנכסים ושיעור המימון הכולל. לפי הנתונים, שיעור המימון הכולל לאחר בניית העסקה עמד על כ-62%. 

למה זה חשוב?

בעסקאות רכישה ומכירה, לא מספיק להסתכל רק על הנכס החדש או רק על ההכנסה החודשית. צריך להבין את כל מבנה העסקה: מה נמכר, מה נרכש, אילו התחייבויות קיימות, מתי צפוי להיכנס כסף מהמכירה, כולל לוח התשלומים בעת מכירה, ומהו ההחזר שמתאים ללקוח עד שהמהלך יושלם.

עו”ד אסף בדור, מנהל צוות המשכנתאות בקרדיט 360 משכנתאות: “בעסקאות כאלה, האתגר הוא לא רק לאשר סכום מימון. צריך להבין את לוחות הזמנים של הלקוח, את הנכס הקיים, את הנכס החדש ואת המקור העתידי לסילוק חלק מההלוואה. כשבונים נכון את ההפרדה בין רכיב הגישור לבין רכיב ההחזר ארוך הטווח, אפשר לבחון פתרון שמתאים הרבה יותר למציאות של העסקה. במקרה הזה, השילוב בין נכס קיים, רכישה חדשה, צורך בסילוק התחייבויות ויכולת החזר מתאימה אפשר לבחון מבנה מימון שמותאם לתקופת המעבר – ולא רק לנקודת הזמן שבה הוגשה הבקשה. את כל העסקה בצענו עם יחס של בנקאות פרטית ללקוח וליועץ”.